Nie wieder Zwangsmaßnahmen!
Wie Sie Ihre Immobilie
schützen können ...
Das GenoKonzept
Zur Wiederholung: Die Genotec eG hat sich als Genossenschaft
zur Aufgabe gemacht, ihren Mitgliedern
in ein Eigenheim zu verhelfen, ohne sie
den Gefahren einer Finanzierung auszusetzen.
Das GenoKonzept setzt die Realisierung eines Eigenheims
so um, dass ihre Mitglieder keine
Fremdfinanzierung eingehen müssen, sondern
ihre eigenen vier Wände über einen Genossenschaftsgedanken
realisieren können. Das Besondere
an diesem Konzept: Die Sicherheit! Denn jede
Finanzierung kann zum totalen Aus führen -
das ist beim GenoKonzept ausgeschlossen.
Der Genossenschaftsgedanke
Das GenoKonzept hebt sich jedoch in einem
Punkt ganz besonders von allen anderen Wohnbaugenossenschaften
ab: Das Schaffen von
Wohnraum an einem von dem Mitglied vorgeschlagenen
Standort bestimmt ihr Handeln. Hierbei
kann das Mitglied einen Neubau oder auch eine
Bestandsimmobilie andienen. Das Mitglied bestimmt
seine Immobilie selbst und nutzt diese
dann so lange es möchte, max. jedoch 25 Jahre.
Dann muss das Mitglied eine Entscheidung treffen:
Entweder das Mitglied kauft dann das Objekt
von der Genotec eG oder zieht aus und hinterlässt
das Objekt bei der Genossenschaft. Also realisiert
das Mitglied das eigene Eigenheim, die
Genossenschaft wird Eigentümer und das Mitglied
kann dieses für 25 Jahre (unkündbar) zu einem
festen Mietzins bewohnen. Das Mitglied kann die
Immobilie jederzeit für die anfänglich investierte
Summe erwerben. Hierfür wird in Abt. II des
Grundbuches eine Auflassungsvormerkung zu
Beginn eingetragen. Nur der Mieter bestimmt,
wann er die Auflassung vollziehen will.
Die Allgemeinheit weiß wenig bis nichts über die
rechtlichen Auswirkungen von Grundbucheinträgen.
Deshalb möchten wir dies verdeutlichen.
Grundsätzlich werden Eigentümer in Abteilung I
des Grundbuches eingetragen. Rechte lassen
sich daraus jedoch entgegen der Verbrauchererwartung
ggf. wenige ableiten. Ein Kreditinstitut
wird in Abteilung III eingetragen und sichert sich
somit die jederzeitige Zwangsmaßnahme als
Gläubiger. Ohne Zustimmung des Gläubigers geht
damit nichts. Noch schlimmer sind Einträge in Abteilung
zwei des Grundbuchs: Hier werden z.B.
Nießbrauch, Wohnrechte oder ähnliche wertmindernde
Rechte eingetragen, wodurch der Eigentümer
(Abt. I) oft jeden Handlungsspielraum verliert.
Auch hier gilt: Sämtliche Verfügungen über
die Immobilie gehen nur mit Zustimmung des Begünstigten
in Abt. II. Beim GenoKonzept wird die
Genossenschaft Eigentümer (Abt. I) und der betroffene
"Genosse" bekommt eine Auflassungsvormerkung
in Abteilung II zu seinen Gunsten eingetragen.
Eine Auflassungsvormerkung wird bei
Verkauf eines Objektes zugunsten des Käufers
eingetragen und sichert seinen Anspruch bis zum
Vollzug der Auflassung (notarielle Bedingungen
wie beispielsweise Zahlung des Kaufpreises
usw.). Das Besondere bei diesem Optionskaufmodell:
Die Kaufpreisfälligkeit ist erst in 25 Jahren!
Hierüber wird ein notarieller Optionskaufvertrag
geschlossen, nach dem der "Genosse" ab
dem 25. Monat täglich über einen Zeitraum von
25 Jahren die Möglichkeit hat, die Auflassung zu
vollziehen. Daran lässt sich über 25 Jahre nichts
ändern! Ein Mehr an Sicherheit ist im Grundbuchrecht
nicht möglich - und auch keinesfalls notwendig.
Der über 25 Jahre feste Mietzins wird ebenfalls
notariell beglaubigt festgeschrieben. Auch
hier hat der "Genosse" damit keine Gefahren.
Selbst wenn ein Insolvenzverwalter aufgrund von
Problemen der Genossenschaft eingesetzt würde,
kann dieser weder die Miete abändern noch das
Mietverhältnis auflösen. Das Vertragsverhältnis
ist für den "Genosse" unkündbar.
Im Übrigen können auch Probleme der Genossenschaft
dem "Genossen" nichts anhaben: Im
schlimmsten Fall wird aus einer Genossenschaft
eine Verwaltungsgenossenschaft. Denn weder
eine Verwertung der Immobilien selbst, noch ein
Zugriff auf die Mietverhältnisse ist dem Insolvenzverwalter
aufgrund der notariell beurkundeten
Vertragswerke möglich. Damit kann er und
alle Gläubiger nur zusehen, ob die Vertragsverhältnisse
erfüllt werden und muss in diesem Fall
alle Verträge vertragsgerecht fortführen. Diese
Sicherheit bietet nur eine Genossenschaft - verbunden
mit dem von der Genotec eG entwickelten
Optionskaufvertrag.
